सध्याच्या परिस्थ‌तिीत एखाद्या गृहप्रकल्पाचं बांधकाम सुरू करण्यासाठी ५७ पेक्षा अध‌कि परवानग्या मिळवाव्या लागतात. परिणामी या परवानग्या मिळवून प्रकल्प पूर्ण होण्यास क‌मिान दोन वर्षांचा कालावधी लागतो.
वर्तमानपत्रातली अनेक पानं देशातल्या प्रॉपर्टीचे व्यवहार करणाऱ्या ग्राहकांच्या व्यथा मांडत असतात. त्यात व‌शिेषत: घर घेणाऱ्या ग्राहकांना जागेचा ताबा घेताना येणाऱ्या अडचणी, द‌लिेल्या आश्वासनांची पूर्तता न करता गृहप्रकल्पांमध्ये परस्पर होणारे फेरबदल, घराच्या क्षेत्रफळात बदल झाल्याने अत‌रििक्त मूल्य आकारणे, ग्राहकांच्या हक्कांचं पुरेसं संरक्षण न होणं, आदींचा समावेश असतो. परंतु यात प्रश्न असा निर्माण होतो की, या सर्व गाेष्टींमागे बांधकाम व्यावसाय‌किांची चूक आहे की बाजारपेठेतले असे घटक जे बांधकाम व्यावसाय‌किांच्या न‌यिंत्रणाबाहेर आहेत?
बांधकामास व‌लिंब - बांधकाम व्यावसाय‌किांकडून की परवानग्या देणाऱ्या यंत्रणाकडून?
गृहप्रकल्पासाठी लागणाऱ्या सर्व प्रकारच्या परवानग्या घेण्यासाठी लागणारा वेळ हा बांधकामास होणाऱ्या विलंबात भर टाकतो. प्रकल्पाच्या प्रारंभीच्या काळात घेण्यात येणाऱ्या परवानग्या ते प्रत्यक्ष बांधकामाच्या वेळी लागणाऱ्या परवानग्या आणि नंतर प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर ग्राहकांना घरांचं हस्तांतरण करताना लागणाऱ्या परवानग्यांमध्ये खूप वेळ जातो. या गोष्टींमध्ये लागणारा वेळ हा ग्राहकाला घराचा प्रत्यक्ष ताबा देणाऱ्या वेळेपेक्षा किती तरी जास्त असतो.
एखादा प्रकल्प अध‌किृतरित्या बाजारात उभा होण्यापूर्वी आणि तो ग्राहकांच्या समोर आणण्यापूर्वी बांधकाम व्यावसाय‌किांना राज्य आणि केंद्र शासनातील यंत्रणा आणि मंत्रालयांमधून अनेक परवानग्या आणि ना हरकती घ्याव्या लागतात. कोणत्याही व्यापारात जर तुम्ही कच्चा माल अध‌कि काळ तुमच्याकडे ठेवला तर तो ठेवण्याचा खर्च वाढतो आणि कर्जाने घेतलेल्या रकमेवरील व्याज वाढते. परिणामी तयार झालेल्या उत्पादनाची किमंतही वाढते.
रिअल इस्टेट इण्डस्ट्रीत अशी परिस्थ‌तिी उद्भवते. जमीन ही बांधकाम व्यवसायासाठी मूलभूत गरज आहे. तिचं हस्तांतरण करता येत नाही. म्हणजे अजून बांधकाम सुरु झालं नाही म्हणून ती जागा कुणाला देता येत नाही किंवा कुठल्या कारणासाठी वापरता येत नाही. त्यामुळे बांधकाम व्यावसाय‌कि प्रस्ताव‌ति जागा न व‌किता ती स्वत:कडेच ठेवतात. परिणामी मूळ प्रकल्पाचा खर्च वाढतो.
सध्याच्या परीस्थ‌तिीत एखाद्या गृहप्रकल्पाचं बांधकाम सुरू करण्यासाठी ५७ पेक्षा अध‌कि परवानग्या मिळवाव्या लागतात. परिणामी या परवानग्या मिळवून प्रकल्प पूर्ण होण्यास क‌मिान दोन वर्षांचा कालावधी लागतो. या काळात जमीन बाळगण्याच्या किंवा संपादन करण्याच्या रकमेमुळे प्रकल्पाचा खर्च वाढतो. बांधकाम व्यावसाय‌किांना आधीपासूनच बाह्य आणि अंतर्गत व‌किासशुल्क, अनेक खात्यांचे जमीन वापरासंबधीची शुल्कं आणि परवाना शुल्क (जे सध्या वाढलेले आहेत) भरावे लागतात. शिवाय बांधकाम करण्याच्या खर्चातही भरीव वाढ झालेली आहे.
परंतु ही झाली नाण्याची एक बाजू. दुसऱ्या बाजुला अनेक बांधकाम व्यावसाय‌कि हेतूपुरस्पर बांधकाम करण्यास द‌रिंगाई करतात. त्याची अनेक कारणं असतात. काही प्रकल्पात घरांची व‌क्रिीच संथ गतीने होत असते किंवा प्रकल्पातील मोठ्या घरांची व‌क्रिी होत नाही. काही प्रकल्पांमध्ये प्रारंभीच्या काळात व‌क्रिी झालेल्या घरांच्या रकमेची गुंतवणूक दुसऱ्या प्रकल्पांमध्ये करण्यात येते. मग पहिल्या प्रकल्पाच्या बांधकामाला पैशांची चणचण भासते. काही प्रकल्पांमध्ये पहिल्या प्रकल्पाचा बँकेचा हफ्ता भरण्यासाठी दुसऱ्या प्रकल्पाचा निधी वापरण्यात येतो. परिणामी गृहप्रकल्प रखडतात.
प्रकल्पाची गुणवत्ता आणि फेरबदल
प्रॉपर्टी व‌कित घेण्यास इच्छुक असलेल्या ग्राहकांसाठी सर्वात मोठी च‌िंतेची बाब म्हणजे आश्वासन द‌लिेल्या गुणवत्तेमधील फरक आणि जागेचा ताबा घेतल्यानंतर तिथली वास्तव‌कि स्थ‌तिीत भिन्नता असण्याची असते. ग्राहकांना विक्री केलेल्या प्रकल्पात रचनेत किंवा परवानगी म‌ळिवताना आलेल्या समस्येमुळे बांधकाम व्यावसाय‌कि जागेच्या क्षेत्रफळामध्ये किंवा इतर गोष्टींमध्ये बदल करू शकतात. जागेमध्ये १० टक्के झालेल्या फेरबदलामध्ये हरकत नाही, परंतु अध‌कि फेरबदल झाल्यास ग्राहकाने निश्चितच कायदेशीर मार्गाचा अवलंब करावा. पूर्ण व्यवस्थेमध्ये संरचनात्मक उण‌ीवा असल्यामुळेसुद्धा प्रकल्पामध्ये फेरबदल होऊ शकतात. तसंच संबध‌ति यंत्रणांही आपल्या पद्धतीनुसार नियमांची अंमलबजावणी करत असतात.
गृहनिर्माणाशी संबध‌ति यंत्रणांनी आणि बांधकाम व्यावसाय‌किांनी नियम आणि प्लॅनमध्ये केलेले अनपेक्ष‌ति बदल यांची त्यांची काही ताजी उदाहरणे आहेत. दोन वर्षांपूर्वी मुंबई महानगरीय व‌भिागात(एमएमआर) डीसीआर न‌यिमांमध्ये झालेल्या बदलांमुळे या क्षेत्राला कोणतीही कल्पना नव्हती. त्यामुळे व‌किास शुल्कात १५ टक्क्यांनी वाढ झाली. त्यामध्ये जर बांधकाम व्यावसाय‌किाने ३५ टक्के अध‌कि एफएसआयचा पर्याय न‌विडला असेल तर त्यामध्ये अध‌कि वाढ होते. त्यामुळे एकूण बांधकाम खर्चात २० टक्क्यांनी वाढ होते. या बाबींमुळे बांधकाम व्यावसाय‌किांवर त्यांचा नफा वाढवण्याच्या दृष्टीने दबाव वाढल्याने मुंबईतल्या बहुतांश प्रकल्पामध्ये जागांच्या क‌मितींमध्ये वाढ झाली आहे.
बांधकाम व्यावसाय‌किांना बांधकाम चालू असलेल्या आणि बांधकामाचे परवाने न म‌ळिालेल्या प्रकल्पावर पुन्हा काम करावे लागत असल्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होण्यास व‌लिंब होतो. त्यामुळे बांधकाम व्यावसाय‌किांकडे पैशांचा तुटवडा न‌र्मिाण होतो आणि त्याचा भूर्दंड ग्राहकांना सोसावा लागतो.
बांधकाम व्यावसाय‌कि हे प्रकल्पाच्या एकूण गुणवत्तेमध्ये आपला नफा वाढव‌ण्यिाच्या मूळ उद्देशाने लुडबुड करत नाहीत असं नाही. ते प्रकल्पाच्या सुरूवातीच्या काळात मंजूर झालेल्या आराखड्याच्या व‌पिरीत मोकळी जागा, लहान मुलांची खेळण्याची जागा, इमारतीच्या आवारातली जागा, पाहुण्यांच्या पार्किंगची जागा, यामध्ये मोठे बदल करून त्या लहान जागा व‌क्रिीसाठी ठेवतात.
ग्राहकांसाठी आधार
कोणत्याही कारणांमुळे प्रकल्पाला व‌लिंब किंवा त्याच्या आराखड्यात अनपेक्ष‌ति बदल झाले तर ग्राहकाला न्याय म‌ळिाला पाह‌जिे. ग्राहक न्यायालयात ग्राहकाला अपेक्ष‌ति न्याय म‌ळिाल्याची अनेक उदाहरणंही आहेत. त्यामुळे अशा मंचाच्या अधिकारांबद्दल प्रश्न उपस्थ‌ति करणं चुकीचं ठरेल. परंतु सत्यपरिस्थ‌तिी अशी आहे की, सध्याची न्यायालयीन यंत्रणा ही हवी तेवढी कार्यक्षम नसून आणि मालमत्ता खटल्यांमध्ये ग्राहकांना न्याय मिळवून देण्यात अनेकदा यश येत नाही.
रियल इस्टेट रेग्युलेटरी बिल शासनाच्या व‌चिाराध‌ीन आहे. हे व‌धिेयक ग्राहकांसाठी अत्यंत लाभदायक होतं, परंतु अल‌ीकडेच 'रेरा'मध्ये झालेल्या फेरबदलांमुळे आता हे व‌धिेयक ग्राहकांच्या सुरक्षेच्या दृष्टीने तेवढे प्रभावी राहिलं नाही. या व‌धिेयकाचा मूळ उद्देश ग्राहकांना पर्यायी समस्या न‌विारण यंत्रणा न‌र्मिाण करून देणं हा होता. परंतु नवीन तरतुदींमुळे इतर ग्राहक मंचाना त्यांचा आधार म‌ळिणार नाही. त्यामुळे न‌यिामक मंडळावर वाढत्या खटल्यांचा भार पडणार आहे. परंतु त्यामुळे समान खटल्यांची पुनरावृत्ती होण्याची संख्या कमी होईल.
ग्राहकांना बांधकाम व्यवसाय‌किांच्या बेकायदेशीर व्यवहारांपासून स्वत:च्या हक्कांचं संरक्षण करायचं असेल तर त्यांच्यात त्याबद्दल जागरूकता यायला हवी आणि त्यांनी योग्य ती तत्परताही दाखवायला हवी. घर खरेदी-विक्रीच्या कराराचा मसुदा बनवताना ग्राहकांनी व‌शिेष लक्ष द‌लिं पाह‌जिे. एखादी जागा व‌कित घेताना ग्राहकाने त्या करारातील प्रत्येक मुद्दयांकडे बारकाईने लक्ष द‌लिं पाह‌जिे आणि गरज पडल्यास कायदेतज्ञाची मदत घेतली पाह‌जिे. त्याश‌विाय बांधकाम व्यावसाय‌किाने द‌लिेल्या आश्वासनांची नोंद करून घ्यायला हवी.
बांधकाम व्यावसाय‌किाचा व‌क्रिी व‌भिाग ग्राहकांना नेहमी पूर्ण तयार झालेल्या कराराचं स्वरूप दाखवतात. ग्राहकाने त्या करारातल्या प्रत्येक मुद्यांचा आढावा घ्यावा आणि काही मुद्दे त्यात मांडले नसतील तर त्याची चौकशी करावी आणि आलेल्या प्रत्येक शकांचं न‌रिसन करुन घ्यावं.
जागेसंबधी झालेल्या अंत‌मि कराराची एक प्रत कोणत्याही परिस्थ‌तिीत स्वत:कडे राखावी. जर कराराचं उल्लंघन झाल्यास कायदेशीर कारवाई करताना ती प्रत प्राथम‌कि पुरावाच्या रूपाने सादर केली जाऊ शकते.
0 comments:
Post a Comment